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不動産売却の場合は、売却物件の依頼時に媒介契約を結びます。媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のなかから媒介契約を選ぶことになります。それぞれの媒介契約にはメリットとデメリットがあるため、よく考えてから契約のタイプを選びましょう。 一方、不動産購入の場合は、基本的に「一般媒介契約」を結びます。購入希望者が物件の紹介を希望したタイミングで媒介契約を結ぶことは可能です。しかし、購入希望者が店頭に物件を探しに立ち寄ったり、電話で問い合わせをしたりといった初期段階で、話を媒介契約にもっていくことには無理があり、現実的ではありません。実際には、購入の申込みをするタイミング、または売買契約のタイミングで同時に媒介契約を結ぶことになります。 ・売却の際の媒介契約 個人が不動産を売却する場合、専属専任媒介契約や専任媒介契約、一般媒介契約を結ぶメリット・デメリットについてそれぞれご説明します。 1. 専属専任媒介契約のメリット・デメリット 【メリット】 レインズへの登録義務が5日以内と早いため、物件情報が全国の不動産会社に早く伝わる。 1週間に1回以上という報告義務のプレッシャーがあるため、不動産会社が熱心に営業活動をしてくれる可能性が高い。 【デメリット】 依頼者が自分で売買相手を見つけてきても、媒介契約をした不動産会社を通さなければならない。(→ 不動産会社に仲介手数料を払う必要がある。) 仲介を依頼する不動産会社が1社に限られるため、「他社よりも先に当社がこの物件の売買契約を成立させる」という競争の原理が働きにくい。 不動産会社側には売り主と買い主両方の仲介をして双方から仲介手数料を得たいという心理が働くため、ほかの不動産会社に対して物件紹介を拒否する「物件の囲い込み」(※後述)が起こりやすい。 2. 専任媒介契約のメリット・デメリット 依頼者が自分で売買相手を見つけてきた場合、媒介契約をした不動産会社を通さずに売買契約を結ぶことができる。(→ 個人同士の直接売買契約の場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要がない。) レインズへの登録義務があるため、物件情報が全国の不動産会社の目に触れやすい。 2週間に1回以上という報告義務があるため、不動産会社が営業活動をしてくれる可能性が一般媒介契約に比べると高い。 仲介を依頼する不動産会社が1社だけのため競争の原理が働きにくい。 レインズへの登録が7日以内と、動産会社が物件を独占できる期間が専属専任媒介契約よりも若干長くなる。 報告義務が2週間に1回以上と専属専任媒介契約に比べると間があくため、不動産会社が営業活動をしてくれる可能性は専属専任媒介契約よりも下がる。 仲介を依頼した不動産会社による「物件の囲い込み」(※後述)が起こりやすい。 3.
未完成物件の売買の制限 土地の造成や建物の建築が行われていない未完成物件について、不動産会社は行政庁が許可等を出す前に売買契約を結ぶことはできない。 2. クーリングオフ 以下の条件を満たす場合は買い主にクーリングオフが適用される。 a. 買い主が購入の申込みや契約の締結を事務所等(例:不動産会社の本支店、モデルルームなど)以外で行っていること。 b. 不動産会社がクーリングオフの適用と方法について、書面で買い主に通知していること。 c. bの内容を通知された日から8日以内。 d. 物件の引渡し前。 3. 手付金の制限 a. 不動産会社は売買代金の20%を超えて手付金を受け取ってはいけない。 b. 手付金は解約手付とすること。また、不動産会社は手付解除が可能な期間を設けるなどして、買い主の解除権を制限してはいけない。 4. 手付金の保全 以下の条件に当てはまる手付金や売買代金の一部を受け取る場合、不動産会社は手付金等の保全措置を講じなければならない。 未完成物件:売買代金の5%もしくは1, 000万円を超える額を受け取る場合 完成物件:売買代金の10%もしくは1, 000万円を超える額を受け取る場合 「保全措置」とは銀行や保証会社などによる保証や保険会社による保険をさします。したがって、万が一不動産会社が倒産しても、買い主は手付金等の返還を受けることが可能です。 5. 損害賠償額の予定についての制限 違約金や損害賠償の予定額の合計が、売買代金の20%を超える契約を結ぶことはできない。 6. 瑕疵担保責任の期間についての制限 不動産会社は物件の引渡し日から少なくとも2年間は瑕疵担保責任を負うこと。 一方、不動産会社が買い主になる場合には、「宅地建物取引業法」上の制限はありませんが、一般的な消費者保護を目的とした「消費者契約法」は適用されます。例えば、消費者が誤認して契約を結んだ場合は契約を取り消すことが可能です。また、消費者に不利益な条項を不動産会社が契約に盛り込んでも無効になります。 ■仲介手数料はいくらなの? 仲介の依頼を受けた不動産会社により不動産の売買契約が成立した場合は、仲介業務を行った不動産会社に仲介手数料を支払います。「宅地建物取引業法」によって、仲介手数料に上限は決められていますが、下限は決められていません。仲介手数料の上限は次の表のとおりです。 【仲介手数料の上限額】 依頼者の一方から受領可能な報酬額 取引額 報酬額(税抜。別途消費税がかかります) 取引額200万円以下の金額 取引額の5%以内 取引額200万円超~400万円以下の金額 取引額の4%以内 取引額400万円を超える金額 取引額の3%以内 ただし、仲介手数料は売買契約が成立したときに発生する成功報酬です。したがって、原則として、売買契約が成立するまでは不動産会社に仲介手数料を払う必要はありません。 また、通常の仲介業務で発生する費用は仲介手数料に含まれているため、不動産会社から広告費用や購入希望者の現地案内費用などを別途請求されても支払う必要はありません。例外的に、依頼者の特別な要望によって、通常では行わない広告宣伝費用や遠隔地の購入希望者を交渉のために使った出張旅費などは、実費を依頼者に請求することができます。 仲介手数料を支払うタイミングについては、売買契約締結時に仲介手数料の50%を、物件引渡し完了時に残りの50%を支払うことが一般的です。 ■途中で契約の解約はできるの?
仲介とは 仲介とは、 「両者の間に入って、話をまとめること」 を意味します。 仲介は、直接話し合うことのできない両者の間に入り、問題解決など、話をまとめることを言います。「両者を橋渡しをする」ということを表すので、媒介と仲介はほぼ同じ意味となります。 2-1. 不動産用語の「仲介」の意味 不動産用語における仲介は、 売主と買主の間に入り、まとめること を意味します。 不動産売却の際、仲介に入った不動産会社は、売主に代わって買主を見つけるための活動をしたり、売買契約書の作成や重要事項説明等の手続きを行います。そして売主は、取引が成立すれば不動産会社に 「仲介手数料」 を支払います。 では、不動産業界において「媒介」と「仲介」はどのような使い分けがされるのでしょうか。 3. 「媒介」と「仲介」は何が違うの? 先でもお伝えしましたが、「媒介」と「仲介」の意味にはほぼ違いはありません。ですが、不動産取引においては、状況によって使い分けられています。使われ方の違いは以下の通りです。 「媒介」は、不動産の売却契約のシーンに使われ、「仲介」は不動産取引に対して幅広く使われます。 3-1. 不動産売却を契約するときは「媒介」 不動産売却を不動産会社にお願いする場合、 「媒介契約」 を結びます。そして、この媒介契約は、不動産売却において、売却成功を左右する大切な要素の1つとなります。 媒介契約書は、不動産会社がどのような条件で売却活動を行うか、成功した際の報酬はどうするのかという内容を定めて契約を取り交わします。媒介契約は、売主と不動産会社の間でトラブルを避けるためにも必要なものです。 「媒介契約」については、本記事後方で詳しくお伝えしますが、さらによく知りたいという方は、こちらの記事を読むことをおすすめいたします。 ➡ 媒介契約とは?3種類の媒介契約の違いと選び方をわかりやすく解説 3-2. 不動産会社に依頼することを「仲介」 「仲介」は、不動産会社に依頼すること全般を指します。 家を売却するとき、また、家を購入したいとき、個人間での取引を行うとなると、手続き上でも大変ですし、トラブルが起こってしまった場合の対処は時間も要してしまうでしょう。 そこで、不動産会社に頼るのが一般的です。売主・買主、両方の立場から不動産会社に依頼をすることを「仲介」と言います。不動産会社に仲介を依頼し、取引が成立したら不動産会社に 「仲介手数料」 を支払うことで関係が成り立ちます。 「媒介」と「仲介」の違いについては、こちらの記事で解説していますので、さらに詳しく知りたい方はご一読ください。 ➡ 媒介と仲介の違いは?不動産用語をわかりやすく解説 それでは、次に、仲介手数料について詳しく見ていきましょう。 3-3.