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渡邊 浩滋 税理士・司法書士 経営難だった実家のアパート経営を大きく改善し、大家さん専門の税理士事務所を設立。北海道から沖縄まで幅広く相談を受ける。セミナー、出版、連載など多方面で活躍。専門税理士ネットワーク『knees』メンバー。 記事一覧
「 この度物件を購入することになりました。減価償却を大きく取りたいため、売買金額のうち建物金額を大きくしたいのですが、どんなことに注意すればよいでしょうか? 」という質問を受けることがあります。 通常、土地建物を一括で購入する際に、売買契約書に記載される金額は、土地建物の合計金額になります。土地と建物の金額の内訳がない場合には、一般的に土地と建物の固定資産税評価額で按分する方法が取られます。 しかし、そうすると、建物金額が小さくなってしまうことがよくあります。建物金額を大きくして、減価償却にあてたい買主としては、喜ばしいことではありません。 一方、 売買契約書に建物金額を明記しておけば、原則としてその金額が建物金額と認められます 。それを利用して、建物金額を大きく売買契約書に記載するように売主さんに交渉するよう試みる方がいます。 しかし、どのような場合でも、売買契約書に記載される建物金額が認められるのでしょうか?
収益用不動産を取得した場合に、どのように土地と建物に按分するのか。 もちろん買主である不動産投資家にとっては、建物金額を大きくすることに メリットがあります。 建物金額を大きくするためにはどうしたらよいか、地味なように見えて、 非常に重要な論点ですね。 あまり詳細に語られもしないテーマですが、今回は少し掘り下げて考えてみましょう。 シリーズ:土地建物割合を考えよう 第1回:不動産の土地建物の金額を考えていますか? 土地建物の売却時の按分について｜東京都中央区日本橋の石橋税理士事務所｜不動産 会社決算 確定申告. 第2回:はじめに売買契約書ありき~土地建物の金額の決め方① 第3回:売買契約書が税務署に否認される?~土地建物の金額の決め方② 第4回:売買契約書に土地建物をまとめて記載した場合~土地建物の金額の決め方③ はじめに売買契約書ありき 売買契約書に土地建物の金額が別記されている場合は、 その金額になります。 この場合、後で土地建物の金額を別の金額に変更することは原則できません。 過去に売買契約書に記載した金額を無視し、不動産鑑定評価額によって 按分して否認された事例がありますので、見てみましょう。 平成23年12月9日千葉地裁棄却、平成24年5月31日東京高裁控訴棄却、最高裁上告不受理により確定 「控訴人は、一括取得した土地建物の対価の区分について、土地及び建物の一括代金額を、不動産鑑定士による鑑定評価額で按分するのが、客観的合理性が担保された方法であり、全ての場合にこの方法によるべきであると主張する。しかしながら、売買契約の当事者が契約書において合意した売買価額を明示した場合には、それとは異なる金額が実際には合意された金額であったことが控訴人によって主張・立証されたなど特段の事情のない限り、そこに記載された金額をもって、購入の代価とするのが合理的である。」 続いて、同じく売買契約書を無視して固定資産税評価額で按分し、否認された事例。 H20. 5. 8国税不服審判所裁決 「土地及び建物を一括取得した場合の建物の取得価額については、売買契約書において土地建物の売買価額の総額とともに、内訳として土地、建物それぞれの価額が記載されている場合には、契約当事者が通謀して租税回避の意思や脱税目的等の下に、故意に実体と異なる内容を契約書に表示したなどの特段の事情が認められない限り、当該契約書における記載内容どおりの契約意思の下に契約が成立したものと認められるから、その価額に特段不合理な点が認められない限り、契約当事者双方の契約意思が表示された当該契約書記載の建物の価額によるのが相当である。」 判例を読んでも、取り付く島もありません。 売買契約書に記載された金額は、第三者間の合意により形成されますので、 これを変更することは極めて困難なのです。 ぜひ実現したい建物割合がある場合は、売買契約書に書きこむことが最大の 近道となります。 逆に、不本意であっても書かれた金額は後で変更できません。 売買契約書に記載する金額はどう決める?
3つ理由があるようです。 1つ目が、仲介手数料が減ってしまうということ。 例えば、2億円の物件で土地1億建物1億円(内消費税8百万円)で考えてみましょう。 通常の仲介手数料の計算は、 (2億円-8百万円)×3%+6万円=5, 829, 000円(税別) ですね。 一方、売買契約書に土地建物の内訳の記載がない場合は、 2億円×3%+6万円=6, 060, 000円(税別) になります。彼らの売上が若干減ってしまうのですね。 2つ目が、そもそもそのようなことをしたことがないという慣習です。 売主が個人である場合、土地建物金額を区分記載しないという 慣習は仲介業者においても極めて強固です。 このため、なぜそのようなことを言ってくるのか?何を考えているのか? という反応をされてしまうことも多いです。 3つ目が、自分も良く分からないことを売主に説明することが 面倒だという点です。 まぁ、確かに面倒でしょうが、それも仲介の仕事のような気もします… 売買契約書は慎重に 売買契約書に記載した土地建物の金額は、後日変更することが できません。 事前にしっかりと検討した上で、売買契約書を締結するようにしましょう。
土地と建物を一括で購入しました。 売買契約書で、土地と建物の金額が 区分されています。 区分された金額が適正なら、 その区分された金額を 土地や建物の取得価額にします。 売買契約書には、 土地と建物の金額が 区分されていません。 区分されていないケースでは、 税務上、合理的な区分方法を採用して、 許容される範囲内で、建物の取得価額を多くできれば、 消費税や法人税の節税メリットが得られます。 では、土地と建物を区分するには、 どの区分方法を選択したら良いのでしょうか? 考えてみましょう。 目次 1.土地と建物の購入金額が区分されていないときは、どうするの? (消費税の記載があるケース) 2.土地と建物の購入金額が区分されていないときは、どうするの? (消費税の記載がないケース) 3.まとめ 契約書では、土地と建物の金額が 消費税の金額の記載があります。 消費税の金額を消費税率で割り算すれば、 建物の金額の計算が可能ですね。 平成28年7月3日に売買した 土地建物の売買契約書には、 次の記載があります。 売買金額100, 000千円 売買金額のうち、 消費税の金額 4, 000千円 ①建物の税抜の取得価額 4, 000千円÷8% =50, 000千円 ②建物の税込の取得価額 50, 000千円+4, 000千円 =54, 000千円 ③土地の取得価額 100, 000千円-54, 000千円 =46, 000千円 売買した年月日によって、 消費税率は異なります。 ご注意ください。 平成元年4月1日から平成9年3月31日まで、3% 平成9年4月1日から平成26年3月31日まで、5% 平成26年4月1日以降、8% このケースは、実質的には区分されていると考えます。 適正な区分金額である限り、 他の区分方法を選択することは、 難しいでしょう。 土地と建物の購入金額が区分されておらず、 契約書に消費税の記載がないときは、 何らかの基準で按分することになります。 【1】土地と建物の固定資産税評価額の割合で按分する方法とは? 按分の基準を、 「固定資産税評価額」 にします。 固定資産税評価額は、 時価の7割 と言われています。 見直しは3年ごとになるものの、 取得価額を按分する基準としては 合理的と考えて良いでしょう。 土地と建物の売買金額 100, 000千円「土地A千円、建物(B×1.
自動的に連立方程式が計算され ・建物本体価格 ・消費税価格 ・税込み建物価格 ・土地価格 があっという間に出てきます。 さらに仲介手数料も加えると・・・ 最終的に「償却の基礎となる金額」としての建物価格・土地価格がバッチリ表示されます。 税理士さんからも「これ、便利ですね〜」と大好評!! まとめ というわけで、うっかり見逃しがちで、人任せにしてしまいがちな土地・建物価格。 難しい数字から目を背けずに、正しいお金の知識を身に着けて、後悔のない不動産投資を行っていきましょう。 一括価格から土地・建物価格を按分するには 1.固定資産税評価額を参照する 2.固定資産税清算金も物件価格に含める 3.仲介手数料も按分する 以上3点を抜かりなくやってみてください。 数値を入力するだけで正しい計算ができる 「 土地・建物価格按分シート 」 を販売中です。 必要な方は こちらから どうぞ! !
新作TVアニメ「ゲッターロボ アーク」の放映を記念して、西武渋谷店にて「ゲッターロボ ART JAM2021」が7月13日から7月19日まで開催される。会場は西武渋谷店B館5階イベントスペース。 「ゲッターロボ」をこよなく愛する国内外の人気クリエイター、ブランドが集結。立体造形からグッズまで、本企画限定のオリジナル・プロダクトをはじめ、ホビー、ファッションからライフスタイル、オフィシャルグッズまで、ARTな商品を展開する。 「ゲッターロボ ART JAM2021」詳細ページ BANDAI SPIRITSより「超合金魂 GX-98 ゲッターD2」、「超合金魂 GX-99 ゲッターアーク」が発売決定! BANDAI SPIRITSより「超合金魂 GX-98 ゲッターD2」が12月に、「超合金魂 GX-99 ゲッターアーク」が11月にそれぞれ発売される。価格は「超合金魂 GX-98 ゲッターD2」が15, 400円(税込)、「超合金魂 GX-99 ゲッターアーク」が18, 700円(税込)。 【「超合金魂 GX-98 ゲッターD2」商品概要】 販売価格:15, 400円(税込、送料・手数料別) 予約受付:7月9日より 発送日:12月予定 対象年齢:15歳以上 販売ルート:魂ウェブ商店 【「超合金魂 GX-99 ゲッターアーク」商品概要】 メーカー希望小売価格:18, 700円(税込) 予約受付:7月2日より 発売日:11月予定 対象年齢:15歳以上 販売ルート:ホビーショップ、量販店、インターネット通販など □超合金魂ホームページ □魂ウェブホームページ また、プラモデルでもHGシリーズで「ゲッターアーク」が発売される。 □バンダイホビーサイト「HG ゲッターアーク」のページ オープニングテーマ「Bloodlines~運命の血統~」7月14日発売! 【Amazon予約数ランキング】『プロスピ2021』が1位に返り咲き。『鬼滅の刃 ヒノカミ血風譚』が2位にランクイン【6/20～6/26】 - ファミ通.com. 最新ジャケット写真&SPOT映像公開中! アニメ「ゲッターロボ アーク」のオープニングテーマ、JAM Projectによる「Bloodlines~運命の血統~」(作詞・作曲:影山ヒロノブ氏、編曲:寺田志保氏/栗山善親氏)が7月14日にCDリリース。20周年を迎え、今尚アニソン界を牽引し続けるJAM Projectが2年ぶりとなるアニメ主題歌を担当する。「ゲッターシリーズ」主題歌をいくつも担当してきたJAM Projectによる集大成とも言える重厚で力強いサウンドで珠玉のロボットソングに仕上がっている。 【JAM Project「Bloodlines~運命の血統~」(TVアニメ『ゲッターロボ アーク』OPテーマ)TV-SPOT】 【Bloodlines~運命の血統~】 発売日:7月14日 品番:LACM-24126 価格:1, 320円(税込) レーベル:ランティス 発売・販売元:バンダイナムコアーツ ※表題曲+c/w曲、各Inst.
「ゲッターロボ アーク」のTV放送開始を記念して、これまでの「ゲッターロボ」TVシリーズとOVAの全作商品(TVシリーズはDVD、OVAは Blu-ray)をセットにして抽選で3名にプレゼントする「『ゲッターロボ』旧作シリーズまるっと全作全話プレゼント」Twitterキャンペーンが開催されている。 キャンペーン概要 実施期間:7月4日まで 【応募方法】 「ゲッターロボ アーク」公式Twitterアカウント をフォローの上、キャンペーン参加対象ツイートをRT 【賞品】 ・東映アニメ版「ゲッターロボ」DVD全4集 ・東映アニメ版「ゲッターロボ G」DVD全3集 ・東映アニメ版「ゲッターロボ號」DVD全2集 ・OVA「真(チェンジ!!
セガゲームスが配信するiOS/Android用アプリ『 D×2 真・女神転生リベレーション(以下、D×2) 』において、リリース2周年を記念した『D×2』史上最大のイベント"真・感謝祭"が開催中です。 すでに実施中の毎日1回無料で10連ガチャが引ける"2周年無料召喚"、★5悪魔が必ず出る"2周年感謝祭召喚"に加え、指定されたラインナップの中から好きな★5悪魔が選べる"2周年セレクト召喚"が開催されます! またとないこのチャンスに、どの悪魔をもらっておくべきなのか……。じっくり検討するために、編集部内の『D×2』プレイヤーが集まって緊急座談会を開催! 真・女神転生 DEEP STRANGE JOURNEY 真・女神転生 25周年記念スペシャルボックス｜エビテン. その模様をお届けしますので、どの悪魔をもらうかの参考にしてください!! 『D×2』"真・感謝祭" 特設サイトはこちら 2周年セレクト召喚とは? 一度だけ、指定された★5悪魔の中から希望のものを1体もらうことができます。なんと、素体以外のアーキタイプが選ぶことが可能で、召喚時にはアーキタイプに応じたプレミアムスキルが付与されます。アーキタイプまで選べるなんて、太っ腹ぁ! 2周年セレクト召喚をするためには、12月27日から開始する"New Year 特別ログインボーナス"の10日目の報酬、 "2周年召喚セレクター"が必要です。10日間、どの悪魔をもらうかワクワクしながらきっちりログインしてください!
ファミ通編集者が語る思い出のゲーム 若手からベテランまで、15人のファミ通編集者たちが、これまでに『週刊ファミ通』で取り上げたゲームの中で、思い出深いタイトルを1本選出。関連する過去の誌面記事を振り返りつつ、そのタイトルへの熱い思いを語ります。 ゲーム帝国 『 ファミコン通信 』時代から連載されていた、伝説の読者投稿コーナーが復活。読者から寄せられたちょっと変わったお便りに、帝国からちょっと変わった回答をします。恒例だったミニコーナー、"悪魔の安楽椅子"と"女神の四の字固め"も大復活! ファミ通ゆかりのマンガ家たちから特別寄稿 35周年&1700号突破記念・祝賀イラスト集 この35年間、数多くのマンガ家・イラストレーターさんたちに連載してもらい、支えていただきました。この度、35周年&1700号突破を受けて、お世話になった皆さんにたくさんの記念イラストをいただきましたので、一挙にご紹介します。 『ファミコン通信』が生まれたあのころ もともと、『 LOGiN 』という名の月刊誌の1コーナーとしてスタートしたファミ通。その『LOGiN』を出版していたアスキー(当時)の創業者である西和彦氏を直撃取材。ファミ通とアスキーの思い出話などをうかがったところ、さまざまな秘話が飛び出しました。 アトラス35年記念特集 『 真・女神転生 』や『 ペルソナ 』、『 世界樹の迷宮 』など、数々の人気作を世に放ってきたアトラスも、今年で35周年。ファミ通と同い年である同社の歴史を振り返る特集をお届けします。取締役 平岡直人氏に、アトラスの歩みや今後の展開について聞くインタビューも。 記念付録『VIPインタビュー再録ブック』 21世紀に展開されたゲームソフトに関する記事や、対談記事など、ゲーム業界のVIP陣へのインタビューをまとめて収録。すべて読めば21世紀のゲーム史が見えてくるはず。当時を思い出しながらお楽しみください。 記念付録『VIPインタビュー再録ブック』 表紙