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専任媒介の義務とは 専任媒介契約や専属専任媒介契約は、依頼者が1社にしか頼めないことから、依頼者は不動産会社から強く拘束を受けることになります。 そのため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した不動産会社には、法律で以下の3つの義務が課せられています。 1. 指定流通機構への目的物件の登録義務 2. 専任 媒介 を 取り下げ て 一般 媒介 で 契約 するには. 登録済証の交付義務 3. 業務処理状況の報告義務 4-1. 指定流通機構への目的物件の登録義務 専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、指定流通機構(通称、「レインズ」)に対して、以下の期日内に 物件登録しなければならない義務 があります。 専任媒介契約 ・・・ 契約締結の日から7日※以内に登録 専属専任媒介契約 ・・・ 契約締結の日から5日※以内に登録 ※不動産会社の休業日は除きます。 レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)とは宅地建物取引業者専用のネットワークシステムです。 レインズは、不動産会社間が物件情報を共有しあうことで、迅速な取引を実現することを目的としたシステムになります。 レインズでは、全ての不動産会社が物件を見ることができますので、他の不動産会社が買主を紹介することもできます。 買主側を紹介し、買主から仲介手数料を受領する不動産会社のことを客付業者と呼びます。 専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社が買主を見つけないと売買活動が停滞する可能性があります。 そこで、レインズで強制的に物件情報を公開すれば、客付業者を呼び込みやすくすることができます。 スムーズな売却を促すためにも、専任媒介契約や専属専任媒介契約をした不動産会社にはレインズに登録する義務があるのです。 4-2. 登録済証の交付義務 レインズは不動産会社しか見ることができないシステムであるため、依頼者は不動産会社が登録義務を果たしたのかどうか知ることができません。 そこで、不動産会社には依頼者に対してレインズに物件登録をしたことを証する「 登録済証の交付義務 」が課されています。 登録済証は、不動産会社が物件登録をしなければ発行されない書面です。 登録済証を受け取れば、不動産会社は「指定流通機構への目的物件の登録義務」を果たしていることになります。 ただし、登録済証の交付に関しては、「 遅滞なく 」することとされており、明確な期日がありません。 専任媒介契約であれば7日、専属専任媒介契約であれば5日が目安となります。 7日や5日の登録期日は不動産会社の休業日は除きます。 目安の期限を過ぎても一向に登録済証の交付が無い場合には、専任媒介契約や専属専任媒介契約の義務に明確に違反していることになります。 明確な違反があれば解除は可能です。 4-3.
媒介契約は口頭では成立しない まず、 媒介契約は口頭では成立しない ということを知っておく必要があります。 民法上、契約は書面を取り交わさなくても契約できます。 しかしながら、口頭の媒介契約は、現実に媒介契約が成立しているかどうかあいまいで、またその内容も不明確なため過去に多くのトラブルがありました。 そこで昭和55年の宅地建物取引業法の改正により「媒介契約の明確化、書面化等により、依頼者の保護及び不動産流通市場の整備を図ること」を目的に媒介契約制度が創設されています。 媒介契約の書面化に関し、宅地建物取引業法では以下のように規定されています。 【宅地建物取引業法第34条の2】 1. 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の 媒介の契約 (以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した 書面 を作成して記名押印し、 依頼者にこれを交付しなければならない 。 ・目的物件を特定するために必要な表示 ・目的物件を売買すべき価額又はその評価額 ・媒介契約の類型 ・媒介契約の有効期間及び解除に関する事項 ・目的物件の指定流通機構への登録に関する事項 ・報酬に関する事項 ・その他国土交通省例・内閣府令で定める事項 このように、不動産会社には 媒介契約書の書面交付義務 があるため、口頭で媒介契約を成立させることはできません。 実務上、媒介契約は口頭で進み、売買契約時に媒介契約も同時に締結するということが多々あります。 専任媒介契約や専属専任媒介契約を解除したいと思っても、仮に媒介契約書を締結していない場合には、そもそも契約が成立していないことになります。 仮に、不動産会社側が専任媒介契約や専属専任媒介契約が成立していると主張したら、それはおかしいということです。 書面交付義務に違反した場合には、宅地建物取引業法第65条第2項第2号の規定により、業務停止等の行政処分の対象になります。 口頭契約の場合には、解除以前の問題となりますので、不動産会社にはそもそも契約が成立していない旨を主張するようにしましょう。 3. 解除のルール 次に媒介契約をしっかり締結している場合について解説します。 媒介契約書には、解除について以下のような規定が設けられていることが多いです。 【契約の解除】 甲又は乙が(専属)専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、(専属)専任媒介契約を解除することができます。 甲は売主(依頼者)、乙は不動産会社になります。 媒介契約書では、解除規定が設けられている以上、解除することは可能です。 ただし、解除ができるのは「 媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合 」に限られています。 つまり、 不動産会社が専任媒介契約や専属専任媒介契約の義務に反している場合には解除ができる ということです。 しかしながら、例えば、「なんとなく気に食わない」、「動きが悪い気がする」、「他の不動産会社に頼みたくなった」等々の理由では解除できないということになります。 では、専任媒介契約や専属専任媒介契約における不動産会社の義務とは何でしょうか。 そこで次に専任媒介の義務について解説します。 4.
業務処理状況の報告義務 専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した不動産会社には、「 業務処理状況の報告義務 」も課されています。 報告義務は、契約によって頻度が以下のように規定されています。 専任媒介契約 ・・・ 2週間に1回以上の報告 専属専任媒介契約 ・・・ 1週間に1回以上の報告 報告の方法は媒介契約書に定めた方法となります。 電子メールでも構いません。 頻度に関しては、「1回以上」であれば、契約で定めれば何度でも良いことになっています。 報告義務に関しても、違反していれば明確な違反となります。 報告義務違反を理由に解除することは可能です。 4-4. 成約に向けた積極的努力義務 「登録済証の交付義務」や「業務処理状況の報告義務」は、宅地建物取引業法第34条の2に明記された明確な義務です。 一方で、媒介契約書では、契約条文の中に宅地建物取引業者の「 成約に向けた積極的努力義務 」を定めていることが通常です。 【成約に向けた積極的努力義務】 契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて 積極的に努力 すること。 積極的努力義務とは、何をもって積極的なのかが分からず、非常にあいまいで精神論的な規定です。 契約書上は、積極的努力義務に違反している場合でも、解除はできることになっています。 ただし、本当は裏でものすごく努力しているかもしれないため、積極的努力義務を元に契約解除を行うことは慎重に対応すべきです。 依頼者からの一方的な解除と解されてしまうと、違約金が請求されることがあります。 そこで次に費用や違約金が発生することがあるについて解説します。 5.
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前の記事 » 【発達障害児ライフスキルトレーナー】開講記念特別インタビューを実施しました【武蔵野東学園】 次の記事 » 【発達支援プレミアム会員】5月のオンライン勉強会を開催しました! 公開日:2021/06/01 最終更新日:2021/05/24 ※この記事は約5分で読めます。 こんにちは、四谷学院の生田です。 今日は、55レッスンの受講相談で聞かれるご相談内容についてご紹介します。 「親が共働きだと、療育は厳しい?」 「家庭療育は、仕事をしながらだとできない?」 そんな疑問についてお答えしていきます。 療育と仕事の両立 55レッスンの受講を迷っている保護者の方から、こんな相談を受けることがあります。 「子どもに療育を受けさせようと思います。仕事を辞めるべきですか?」 もしかしたら現在同じ悩みをお持ちの方、あるいは過去に悩んだ経験がある方もいらっしゃるかもしれません。 確かに家庭で療育を行うとなると、 ・家事、育児に追加して、さらに療育。保護者の負担が大きくなるのではないか? ・療育はある程度専門性も必要だから、保護者も勉強しなきゃいけない、キャパオーバーになりそう。 ・専門家じゃないのだから、思うような効果が出ないのではないのか? ・せっかくがんばっても、子どもが喜んでくれなかったらどうしようか? 仕事と家庭は両立できない？. 色々皆さん、心配なことも多いと思います。不安もいっぱいあるでしょう。 それでも ・子どものことをよくわかっているのは、結局親だ。 ・リラックスしている家で療育を行うことで、よい影響が出るのではないか? ・子どものために学ぶのに悪いことなんてない。 ・子どもと過ごす時間がきっと有意義なものになるだろう。 ・子どものためにやれることは全部やってあげたい。 こうした気持ちがあるから、両立できるか不安だけど、それでも やってみたい! というお気持ちを抱くのではないでしょうか? 私もたくさんのご相談、お悩みを聞かせていただき、一人ひとりにアドバイスをさせていただいていますが、 この答えに唯一の正解はない と思っています。 なぜなら、そこに置かれた状況、お子様の様子など、誰一人として同じことはなく、一人ひとり答えは違う、違っていいと思うからです。 3つのケースをご紹介します。 1. お仕事を辞めて心に余裕ができたケース お仕事を一時的にでも手離した結果、時間にも気持ちにもゆとりができ、お子様との時間がこれまでよりも有意義なものになる方がいらっしゃいました。 あれもこれもと欲張ってしまって、保護者の方のキャパシティを超えてしまっていたんです。 せっかくの家庭療育も、保護者が常に時間に追われてイライラ・・・ そういう気持ちはお子様にも伝わってしまいますよね。 結果、お仕事をいったんお休みしたことで、お子様のための時間ができました。 心にも余裕が持てたので、保護者の描いていた理想に近い家庭療育が実現 できるようになったんです。 2.
初めて親になるにあたり、私は妻に母親としての務めを行ってもらうことに期待していた節もあるし、妻が私に期待していたこともあるだろう。しかし、従来の性別における役割を基準として相手に何か期待するのは平等ではないし、現実的でもない。私がフルタイムで仕事をしている時、妻もまだフルタイムで仕事をしていた。私は5時半に家に帰って乳母と仕事を交代するのは妻の役割だと最初から決めつけていたのだ。 そして私は、妻にその責任の全てを負わせていたこと気づき、酷い気分になった。彼女の仕事も重要だ。今となってはさらに意味のあるものだ。彼女の仕事が押して時間通りに家に帰れないこともある。私は今フルタイムの仕事をしていないので、妻が仕事での責任と新しい家族を迎えたことによって増えた責任をうまくこなしていることを身近に感じることができた。その二つを両立させることはとても難しいことであり、私は会社のファウンダーとしてもさることながら、フルタイムで働いていたとしても、世界クラスの立派な父親になりたいと思ったのだ。 それは幸せなことなのか?
今すぐに現状を変えることは難しいかも知れません。 ですが、この3ステップをやってみることで、今日よりも明日が楽になるかも知れません。 ◆ 「~かもしれない」という推測の言葉は、なるべく使わないようにしましょう。例えば、以下のような文章はいかがでしょうか? 例)すぐに現状を変えることは、簡単ではありません。それでもこの3ステップで、今日よりも明日が楽になるきっかけを作ることはできます。 どうかあなただけの「両立の形」を見つけて 下さい ください ね。 この記事から何か一つだけでも「仕事と家庭の両立ができない」悩みを解決する糸口を見つけて くれたら いただけたら 嬉しく思います。 最後までお読みいただき、ありがとうございました。 ◎最後に読者へのお礼の文章が入っていますね!完璧です◎ 添削は以上となります。お疲れさまでした! コメント欄に、総評を載せていますのでぜひお読みくださいね。 スポンサードリンク