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マンション購入を検討される際、できれば最上階が良いなとお考えの方も多いのではないでしょうか。最上階は、眺望や日当りの良さなどの良い面もたくさんありますが、その分、価格が最も高くなる傾向があります。この記事では、人気の高い最上階の物件について、メリットだけでなくデメリットや注意点も解説していきます。 1. マンション最上階のメリットとは? マンション最上階のメリットと、購入の際に注意すべきポイントを解説. マンションは、築年や立地、共用部設備、広さや部屋位置などの様々な条件により価格が異なります。そして、条件が全く同じマンション内の部屋でも、下層階と高層階では価格は異なり、人気の高い最上階の物件は最も価格が高くなるのが一般的な傾向です。なぜ最上階のマンションが人気なのか、まずは、メリットについて詳しくご紹介します。 1-1. 日当り・風通しが良く暮らしやすい 最上階のお部屋のメリットとして、一番に思いつくのが日当りの良さですよね。周囲に建物等の遮る物が少なく、日が当たり室内も明るくなります。風も通るため、洗濯物も乾きやすく、室内の湿気に悩まされることも少ない傾向にあります。毎日気持ちよく暮らせる住環境が手に入ることが、最上階の大きなメリットと言えます。 1-2. 眺望が良く、解放感がある 最上階のならではメリットといれば、やはり眺望の良さと解放感です。マンションの階数や条件によっても異なりますが、最上階のお部屋になると、周囲に視界を遮るものが少なく、開放的で眺望が良いお部屋が多い傾向にあります。 都心のマンションの中にも、富士山や東京タワーなどのランドマークとなるような建物が望める、花火大会がお部屋で楽しめる、といった希少な物件もあります。毎日の暮らしの中に美しい風景を取り入れることができることは、何物にも代えがたいメリットですね。 1-3. ステイタス感があり、設備・仕様・プランへの付加価値も 分譲時、人気の高い最上階のお部屋は物件価格も高く設定されます。また、より希少性やプレミアム感を出すために、他の階のお部屋にはない付加価値をつけて販売されるものも少なくありません。設備や仕様のグレードが高い、天井の高さや開口部の広さ、ルーフバルコニーなどに特徴を持たせた間取りが採用されているものもあります。 価格が高い部屋に住むこと自体、気持ちの中で優越感が生まれるものですが、物件自体の希少性やプレミアム感があることも最上階のメリットです。 1-4.
5 管理費が高い サービス面で充実していれば、いるほど管理費は高くなります。管理面でしっかりと行っていて、全棟で負担する原則から、管理費はタワーマンションでは高いと覚悟しておきましょう。特にコンシェルズサービスが充実しているなどの面があると管理費も自動的に高くなります。 3. 6 修繕積立金が足りていない 多くのタワーマンションでこれから先に問題となるのが 修繕費の不足 です。特にタワーマンションでは大規模修繕には多額の費用がかかります。それなのに売るためを重視して修繕積立金が低く設定され過ぎている傾向です。これはいざ大規模修繕を行った時に請求が別で来る可能性もあります。 中にはしっかりとしているタワーマンションもありますが、投機的な目的からの購入者が多いタワーマンションはこういった費用が不足しがちです。今後社会問題化する危険性を指摘する専門家もいます。 { ・デメリットも理解 ・管理費修繕費が高い ・今後問題化する可能性も} 4. タワーマンションの税額の変更 タワーマンションの税額は変更になり、低層階と高層階で固定資産税の税率が一律ではなくなりました。これは主にタワーマンション節税への対策として、ある一定の補正率をかけたものです。 4. 1 低層階は固定資産税が割安に 低層階では、30階建てのタワーマンションの場合、1階は3. 6%の減少、10階は1. 4%の減少です。中間層である15階を0として計算しています。これはタワーマンションが高くなればなるほど補正率が大きくなり、例えば50階建てのタワーマンションの場合には、1階は5. 9%の減少、10階は3. タワマン(タワーマンション)に住むと99％後悔？「タワマンの悲劇」「タワマン貧乏」を引き起こすデメリットをブログから分析 ‐ 不動産売却プラザ. 7%の減少になります。 4. 2 高層階は固定資産税が割高に 高層階では固定資産税が割高になる傾向で、30階建てのタワーマンションの場合には、最上階の30階は3. 6%の増加、20階は1. 0%の増加です。50階建てのタワーマンションの場合、最上階50階は5. 9%増え、40階は3. 5%ほど増えます。 4. 3 評価額に変化はないので資産価値は変わらない あくまでもこれは、固定資産税の評価額に補正がかかるだで、 資産価値そのものは変わりません。 このような点を踏まえ、タワーマンションは高層階の方が資産価値が高く、税金がやや安めで資産価値としては高いと言うメリットは依然として継続したままです。取り引きや売買金額に税率をかければこのような問題は起こらないのですが、固定資産税の性質上仕方ないと言えば仕方ないのかもしれません。 したがって住む人にとっては高層階の方がメリットが大きいのは依然としてあります。若干税制上での不公平さを是正した決まりです。 { ・低層階は割安に ・高層階は割高に ・資産価値は変わらない} 5.
虫が出にくい 最上階の高さになると、蚊などの虫が上がってこないため、網戸なしで窓を開放しても問題ありませんでした。 ただし、配水管を伝ってゴキブリが出る可能性、エレベーターで蚊が運ばれてくる可能性もあるので、100%虫が出ないわけではありません。 3. タワーマンションの最上階に住むべきではない? メリット・デメリットを踏まえるとタワーマンションは、 最上階の落とし穴を熟知した上で、予算に見合っていれば検討の価値あり です。 ただし、賃料・購入費は高くなりがちですので、後悔しないために、他のフロアも合わせてしっかり検討しましょう。 3-1. ペントハウス仕様になっていないものは要注意 「最上階だから」と価格が釣り上げられているものの、内装が他のフロアと変わらないものは注意しましょう。 そういったマンションの場合、最上階の価値は、「上の階の住民の音が気にならない」くらいで、コスパがイマイチなことが多いです。 最上階から1~5階下の部屋でも住み心地は変わらないことが多いので、価格と質に特に注意しましょう。 3-2. その価格でもう少しグレードの高い家に住める? 先ほどの注意点にもある通り、「最上階であること」自体の価値は多くの人にとってそれほど高くはありません。そのため、他のマンションの中~高階層も合わせて検討することがおすすめです。 「階数によるグレードの差」よりも「マンションのグレードの差」の方が差を感じやすいです。 最上階だからといって割高になっているようなら、「もうワンランク上のタワーマンション」の中階層も検討すべきです。 3-3. 一番人気なのは10~19階 実はタワーマンションで最も人気なのは、10~19階の中階層です。 高階層では先ほどのデメリットがありますが、低階層には下記のデメリットがあります。 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある 人によっては上層階の人に負い目を感じる こういった低階層の弱み、先ほどの高階層の悩みが最も和らぐのが、10~19階で、 今一番人気を集めています 。 4. 失敗しないタワーマンションの選び方 タワーマンションは購入の場合も賃貸の場合も一般のマンションよりは高い買い物になります。 フロアの観点以外にも、契約してから後悔しないように、下記の観点を意識しましょう。 4-1.
最近、タワーマンションの修繕費について話題になることが増えてきました。 というのも、現在乱立しているタワマンは2000年あたりから急増し始めたもので、建設ピークが2008年ごろ。 タワマンの大規模修繕はおおよそ12〜15年サイクル で行うため、ちょうど2020年〜2022年あたりで続々と大規模修繕の時期を迎えるからです。 で、高層タワマンの大規模修繕工事というのはまだ前例があまりないわけです。一体いくらかかるのか未知数な部分も多く、さらに追い打ちをかけるように建築業界の人材不足で工事費が高騰しているため「 当初想定していた修繕積立金では全然足りない! 」なんてことが起こっているのが今。 このままじゃ修繕工事できないぞ、と騒いでいるわけです。 修繕費が足りないとわかると、組合は住民の修繕積立金を2倍レベルで値上げしたり、追加徴収で3桁万円とか集めますよね。そうなると住民の反発も必死になってくるわ、年金暮らしの高齢者は滞納しはじめるわ、余計に積立金が集まらない……なんていう泥沼の悲劇が。 しかも、2019年10月には消費税増税でちょうどいい時期に駆け込み需要が見込めるし、2020年には五輪を控えているしということで、 大規模修繕が始まる前にココらでマンションを売却してしまおう! という人たちも続出しちゃってるわけですね。 今回は、そんな大変なことになっているタワーマンションの修繕費地獄について書いていきます。 今のうちにマンション売却しておくなら!