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日本国憲法前文のさらに前の゙朕は…゛の部分は何と呼ぶのですか。ここの文章、奥が深いと思います。占領下で主権喪失状態での憲法制定と、ここで、陛下が述べていること との整合性は興味深いで す。終戦の詔につながる文だとも思います。 以下の「朕は~国務大臣 膳桂之助」の部分を『上諭』(じょうゆ)と言います。 上諭とは、明治40年に定められた公式令(こうしきれい)に基づく「天皇が臣民に告げる文書」を意味し、この日本国憲法制定と同時に「上諭」は廃止され、以後は「公布文」に改められます。 つまり最後の「上諭」とも言え、これは日本が『天皇主権』国家から『国民主権』国家に移行したために生じたことです。 では何故、日本国憲法の場合は「上諭」なのでしょうか?
「公布文」ですね。
にて 授業最終場面に際し、S先生は「憲法」を語って下さった。 「憲法の改正とは、"改正"ではなく"革命"」 素晴らしい"お言葉"である。 「憲法改正」を口にする人間は、その覚悟を持って発言して欲しいものだ! という一節が出てくる。 これは、関東の学説「八月革命説」を念頭に置いた「お言葉」 芦部ら関東の学者は、 どういう訳か 憲法改正できる事柄には限界がある、 という立場にある。 その立場からすれば、 主権者変更を伴う明治 憲法から日本国憲法への改正は、不可能。 だから、「 革命 」だ と。 しかし、日本国憲法の最初をよく読むと、 朕は、日本国民の総意に基いて、新日本建設の礎が、定まるに至つたことを、深くよろこび、 枢密顧問の諮詢及び帝国憲法第七十三条による帝国議会の議決を経た 帝国憲法の改正 を裁可 し、ここにこれを公布せしめる。 論より証拠。 京都学派 は、 憲法改正できる範囲に限界はない 、という立場(他の法典と同じように)。だから、 日本国憲法に書いてある通り 、 日本国憲法は明治憲法の全面改正に過ぎない 、 という立場。 明文を殊更に無視して、存在すらしない「限界」なる概念を打ち立てることは、 少なくとも 法学ではない。
2万円/月で済みます。 下手すると7. 5万円/月(4, 167円/㎡)くらいの賃料設定も可能であり、賃料単価を上げることもできるのです。 都内はワンルームのそもそも家賃が高いため、総額を抑えることのできる既存不適格のワンルームマンションはとても賃貸需要が高くなります。 空室リスクが低いうえに、賃料単価が高いため、投資物件としては優等生 になります。 なお、このようにワンルーム条例が厳しく、既存不適格の需要が高いのは東京23区だけです。 23区内であれば、既存不適格物件を狙う手法が有効になります。 狙い目物件2.
写真/PIXTA 昨今の住宅市場には、マンション、一戸建てを問わず中古物件が数多く出回っているという。とはいえ、その数は膨大ゆえに玉石混交。2015年の中古住宅の流通量は55. 4万件(※推定値「FRK既存住宅流通推計量」(一社)不動産流通経営協会)にも上る。そんな無数の選択肢の中から「本当に価値のある中古住宅」を見つけ出すのは容易ではない。せめて、検索サイトで絞り込んだり、不動産会社に問合せを行う段階で、ある程度「ふるい」にかけられないものだろうか? そこで、中古住宅売買のコンサルティングを行う田中歩さん(あゆみリアルティーサービス)に、プロの視点から「価値ある中古物件」を目利きするポイントを伺った。 中古マンションを買うなら2002年~2004年ごろの物件が狙い目 と、その前に、そもそも「価値ある中古」とは何か?
立地の良い物件がある 中古物件は昔に開発されてできた物件であるため、 良い場所に建っている物件が多い です。 良い場所の開発用地はなかなか出てこないため、新築ほど駅から離れた条件の悪い土地に開発される傾向があります。 例えば、都心の区分所有のワンルームマンションでは、ワンルームマンションを建設するためにそれなりの規模の土地が必要になります。 都心部の駅に近い立地では100坪以上の更地物件は滅多に市場に出てきません。 条件の良い場所の土地は既に開発されつくしており、都心部であれば良い物件はほとんどは中古物件になっています。 立地の良い物件は中古物件でも空室率が低く、賃料も値下がりしにくい傾向 があります。 ただし、1981年よりも前に建てられて旧耐震基準の建物は不人気であり駅近でも家賃は低いです。 中古物件でも 新耐震基準を満たした建物であるかどうかはチェックする必要 があります。 以上、ここまで中古だから悪いとは限らないについて見てきました。 ではどのような中古物件を狙えば良いのでしょうか。そこで次に中古の狙い目物件4つについてご紹介します。 2. 中古でも狙える!4つのオススメ物件 それでは本題である不動産投資を行う上で狙い目である4つの物件を紹介します。 東京区内のワンルームマンション「既存不適格物件」 平成10年代築 駅近物件 整形物件 それぞれ説明していきます。 狙い目物件1.
中古住宅も人間同様「第一印象」が大事で、見栄えの良い住宅ほど早く売れる傾向にあります。築年数が浅く建物の劣化がほとんど見当たらないものや、相当の年数が経過していてもリフォーム済みのものは需要が強い、ということです。逆に見栄えのしない住宅は売りにくい。したがって価格も下げて売らざるをえない傾向にあります。 つまり「見栄えは良くないが、実はしっかりした建物」の中に買い得な住宅が眠っている可能性があるのです。おすすめは築15年程度経過した住宅で、内外装に手が加えられていないもの。一戸建ての場合、劣化が進行し外装などの大規模リフォームが必要になるのがちょうどこのころであること。また価格下落率も築15年程度まで急角度で進み、その後なだらかになること、などがその理由です。 【写真1】0.